전세·월세 갱신 vs 이사 비용 비교: 총주거비로 따져보는 최적의 선택

전세·월세 갱신 vs 이사 비용 비교

 

집주인은 인상, 나는 예산… “그냥 갱신할까, 이사할까?” 대부분 여기서 막히죠. 감(느낌)으로 정하면 후회하기 쉽습니다. 총주거비(TCO, Total Cost of Occupancy) 로 숫자 비교부터 해보면 결론이 훨씬 선명해집니다.

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핵심 요점(3줄 컷)

• 갱신/이사 모두 1년 기준 총주거비로 비교하면 판단이 빨라집니다.
• 월세·보증금 차이 + 일시비용(이사/중개/수리) + 금융비용(이자·보증료) 를 모두 포함하세요.
• 협상은 현 시세·대체매물·내 이사비용을 숫자로 제시하는 게 핵심입니다.

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세부 가이드

1) TCO(총주거비) 계산 공식

TCO = (월세×12) + 관리비 차이 ± 보증금 차액의 연 금융비용 + 일시비용(이사·중개·수리·가전교체 등) + 보증/보험/세금성 비용

• 보증금 차액의 금융비용:
  • 내 자금이면 기회비용(예금이자 등),
  • 대출이면 대출이자+보증료를 반영.
• 일시비용은 1년에 나눠 반영(감가 개념). 보수적으로 전액 1년치에 반영하면 결론이 더 안전합니다.

2) 예시 비교(가정값으로 이해용)

• 현재 집(갱신안): 보증금 1억, 월세 80만 → 집주인이 월세 84만(+5만 인상) 요구
• 대체 집(이사안): 보증금 1억5천만, 월세 78만
• 가정: 예금/기회비용 연 3%, 이사비 70만, 중개보수·청소·자잘수리 80만(합계 150만), 관리비 차이 월 +2만(이사안이 높다고 가정)

갱신 TCO(1년)

• 월세: 84만×12 = 1,008만
• 보증금 금융비용: 1억×3% = 300만
• 일시비용: 0
• 관리비 차이: 0
  → 합계 1,308만

이사 TCO(1년)

• 월세: 78만×12 = 936만
• 보증금 금융비용: 1억5천만×3% = 450만
• 일시비용(이사·중개·청소 등): 150만
• 관리비 차이: 2만×12 = 24만
  → 합계 1,560만

결론(예시): 숫자만 보면 갱신이 연간 약 252만 유리. “월세가 더 낮은 집으로 이사하면 무조건 이득”이 아니라, 보증금 증가와 일시비용이 생각보다 크게 작용합니다.

팁: 보증금이 크게 늘어나는 이사라면, 전월세전환율로 보증금을 월세로 환산해 비교해도 좋습니다.
환산월세(만원) ≈ 보증금 증감액 × (전월세전환율/12)
예: 보증금 +5천만, 전월세전환율 5% 가정 → 5천만×0.05/12 ≈ 20.8만/월
즉 월세 20만 내리는 효과보다 작다면 이득이 아닐 수 있습니다.

3) 언제 갱신이 유리한가?

• 같은 동/유사 입지 기준 대체매물 월세 인하 폭이 작고, 보증금이 크게 늘어나는 경우
• 이사·중개·초기 세팅 비용(커튼/등/가전 재구매)이 큰 경우
• 이주 시기 제약(학기, 출퇴근, 반려동물 등)으로 선택지가 좁은 경우

4) 언제 이사가 유리한가?

• 보증금 부담이 비슷하거나 오히려 줄어들면서 월세가 큰 폭으로 하락
• 건물 노후/층간소음/채광·환기 등 비용으로 환산하기 어려운 만족도가 크게 개선
• 관리비 격차가 크거나, 향후 보수 공사·엘리베이터 교체분 부담 가능성이 높은 단지 회피

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빠른 비교표(체크용)

항목갱신이사메모

월세(연)	84만×12=1,008만	78만×12=936만	고정비
보증금 금융비용(연)	1억×3%=300만	1.5억×3%=450만	대출이면 이자·보증료로 대체
관리비 차이(연)	0	24만	새 단지 설비/계량방식에 따라 달라짐
일시비용(1회)	0	150만	이사·중개·청소·소소한 수리
TCO 합계(연)	1,308만	1,560만	예시 기준 갱신 유리

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실행 체크리스트(다운받아 쓰듯 간단)

• 현재 집 갱신안 견적 받기(월세/보증금 인상액, 갱신 조건)
• 대체매물 3곳 이상 실비 산출(월세·보증금·관리비·중개보수 추정)
• 이사·청소·수리·가전 교체 비용 견적 합산
• 금융비용 반영(자금 출처별: 예금기회비용 or 대출이자·보증료)
• 위 항목을 TCO 표로 정리 후 최저값 선택
• 선택안 확정 후 계약 일정·확정일자·보증보험 루틴 점검

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협상 스크립트(짧고 단단하게)

• 상황 제시형: “인근 동일 평형 실거래·월세 시세가 ○○만 수준입니다. 저는 갱신 시 이사비용을 아낄 수 있어 합리적으로 +△만까지는 수용 가능해요.”
• 대안 비교형: “제가 본 대체 매물의 총주거비가 연간 △△만입니다. 갱신안을 그 이하로 맞춰주시면 바로 계약하겠습니다.”
• 조건 교환형: “월세 동결 대신 계약기간 2년 보장 또는 경미한 수리 집주인 부담은 어떠실까요?”

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FAQ

Q1. 전월세전환율은 꼭 써야 하나요?
A. 보증금 증감이 큰 비교라면 필수입니다. 보증금을 월세로 환산하면 의사결정이 쉬워집니다.

Q2. 관리비는 대충 잡아도 되나요?
A. 단지/동별 편차가 큽니다. 최근 3개월 고지서 평균을 기준으로 잡는 걸 추천합니다.

Q3. 대출인지 자금인지에 따라 계산이 달라지나요?
A. 네. 자금이면 기회비용, 대출이면 이자·보증료가 핵심이므로 각각 실제 숫자로 대체하세요.

Q4. 중개보수는 어떻게 넣나요?
A. 지역·금액·계약 형태에 따라 상이합니다. 예상 범위를 보수적으로 잡아 TCO에 포함하세요.

Q5. 갱신청구권은 무조건 쓰는 게 이득인가요?
A. 시세·대체매물·내 이사비용을 합친 TCO 비교 결과가 우선입니다. 숫자가 답을 줍니다.

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마무리

결정은 감이 아니라 총주거비 표가 하도록 만드세요. 월세 몇 만원 차이보다 보증금, 일시비용, 관리비, 금융비용이 판을 뒤집는 경우가 훨씬 많습니다. 표 한 장 만들면, 협상도 이사도 덜 스트레스입니다.